Acquérir un immeuble commercial au nom d'une société par actions est une démarche que choisissent de nombreux entrepreneurs et investisseurs pour des raisons qui leur sont propres : fiscales, organisationnelles ou liées à la gestion du risque. Concrètement, cette structure change plusieurs aspects de la transaction, de la documentation requise à la façon dont l'acquisition et son financement sont préparés. Voici ce qu'il faut savoir avant d'entreprendre cette démarche.
Une personne morale comme acheteuse : ce que cela change
Une société par actions est une entité juridique distincte de ses actionnaires et de ses dirigeants. Lorsqu'elle acquiert un immeuble, c'est elle qui devient propriétaire, et non les individus qui la détiennent. Cette réalité a des conséquences directes sur le déroulement de la transaction.
Qui signe, et à quel titre ?
Puisque la société ne peut pas agir physiquement, ce sont des personnes autorisées, généralement des administrateurs ou des dirigeants, qui signent les actes en son nom. Le notaire doit s'assurer que ces personnes ont effectivement le pouvoir de lier la société. Cela implique une vérification des documents corporatifs avant toute signature.
Les documents corporatifs requis
Avant la signature, le notaire examine les documents qui établissent la capacité de la société à contracter et l'autorité des signataires. On parle notamment :
- des statuts constitutifs (certificat de constitution) ou, pour une société fédérale, d'un certificat de conformité ;
- des règlements de la société ;
- des résolutions du conseil d'administration autorisant l'acquisition ;
- d'une éventuelle convention unanime des actionnaires, qui peut restreindre les pouvoirs des administrateurs ;
- d'un état de renseignements à jour du Registraire des entreprises.
Conformément à la Loi sur la publicité légale des entreprises, la société doit être immatriculée et ses informations à jour au Registre des entreprises du Québec.
Si ces documents sont incomplets ou absents, la transaction ne peut pas être finalisée dans les délais prévus. Une préparation en amont est donc indispensable.
Le titre de propriété et la publication de l'acte
La vérification du titre de propriété ne change pas selon que l'acheteur est un particulier ou une société. Il s'agit de s'assurer que le vendeur détient un titre valide, qu'aucune charge non divulguée n'affecte l'immeuble, et que l'acte de vente peut être publié sans obstacle au registre foncier.
C'est cette publication qui rend l'acquisition opposable aux tiers. Autrement dit, elle établit officiellement, aux yeux du droit québécois, que la société est désormais propriétaire de l'immeuble. Cette étape s'applique de la même façon qu'il s'agisse d'un immeuble à Laval, à Montréal ou ailleurs au Québec.
Les taxes de vente : une différence importante avec le résidentiel
Contrairement à la plupart des reventes résidentielles, la vente d'un immeuble commercial est généralement assujettie à la TPS et à la TVQ. Lorsque la société acheteuse est inscrite aux fichiers de la TPS et de la TVQ, c'est habituellement elle qui doit déclarer et verser ces taxes elle-même (autocotisation). Ce point doit être prévu dès la promesse d'achat et validé avec votre comptable.
Le financement commercial : des exigences propres
Le financement d'un immeuble commercial comporte ses particularités. Les prêteurs institutionnels qui financent des sociétés exigent généralement, en plus de l'hypothèque immobilière elle-même, un ensemble de garanties accessoires :
- une hypothèque sur les loyers ;
- des hypothèques mobilières sur certains biens de la société ;
- le cautionnement des actionnaires ;
- au besoin, des cessions de rang selon la structure de financement retenue.
En droit québécois, l'hypothèque immobilière doit être faite par acte notarié en minute. Le notaire coordonne la préparation et la signature de ces documents, en s'assurant qu'ils répondent aux exigences du prêteur et qu'ils sont conformes au droit québécois. Ce travail de coordination est souvent plus élaboré dans un contexte commercial que dans une transaction résidentielle.
Choisir la bonne structure avant d'aller plus loin
Une question se pose souvent en amont : acheter via une société existante, constituer une nouvelle société dédiée à cet immeuble, ou envisager une autre structure ? Ce choix a des répercussions sur plusieurs plans : fiscal, successoral et en matière de responsabilité.
Il n'appartient pas au notaire seul de trancher cette question. Elle se situe à l'intersection du droit et de la planification fiscale, et bénéficie d'une réflexion coordonnée entre le notaire et le comptable ou le conseiller fiscal avant que la structure soit arrêtée. Une consultation avant la signature d'une promesse d'achat permet d'éviter des ajustements coûteux en cours de route.
Me Petrulian vous expliquera les détails propres à votre situation lors de votre consultation.
Consultez Groupe Synergie Notaires
Pour discuter de votre projet d'acquisition commerciale et préparer la documentation requise, communiquez avec Groupe Synergie Notaires au (514) 399-1009 ou à info@gsnotaires.com. Me Petrulian et son équipe peuvent vous accompagner dès les premières étapes, que votre projet soit dans la région de Montréal ou ailleurs au Québec.
Questions fréquentes
Est-ce qu'une vente d'immeuble commercial doit obligatoirement être notariée au Québec ?
Non. En droit québécois, la vente d'un immeuble n'a pas à être faite par acte notarié. Elle peut être conclue par acte sous seing privé, qui devra toutefois être attesté par un notaire ou un avocat pour être publié au registre foncier. En revanche, lorsque l'achat est financé, l'hypothèque immobilière doit obligatoirement être faite par acte notarié. Dans les faits, la plupart des transactions passent donc par le notaire, qui prend en charge l'ensemble des actes.
Quels documents corporatifs faut-il fournir au notaire pour une transaction immobilière au nom d'une société ?
Le notaire demande généralement :
- les statuts constitutifs ;
- les règlements de la société ;
- les résolutions autorisant l'achat ;
- un état de renseignements à jour du Registraire des entreprises.
La liste exacte peut varier selon la structure de la société et les exigences du prêteur.
Vaut-il mieux créer une nouvelle société pour acheter un immeuble commercial ou utiliser une société existante ?
Le choix dépend de facteurs fiscaux, successoraux et de responsabilité. Ces questions méritent d'être examinées avec un notaire et un conseiller fiscal avant de vous engager dans une transaction.
Le présent texte est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un professionnel afin d'obtenir des conseils adaptés à votre situation particulière.
Le présent texte est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un professionnel afin d’obtenir des conseils adaptés à votre situation particulière.