Vendre ou acheter un immeuble occupé par des locataires soulève des questions que beaucoup de parties sous-estiment avant d'arriver chez le notaire. Qui reprend les baux ? Le vendeur doit-il aviser ses locataires ? Que devient le dépôt de loyer ? Ces préoccupations sont légitimes, et y répondre avant la signature évite bien des surprises.
La continuité du bail : un principe fondamental
Selon le Code civil du Québec, un bail résidentiel ne prend pas fin automatiquement lors de la vente d'un immeuble. L'acheteur qui acquiert une propriété occupée reprend les baux en cours tels qu'ils existent au moment de la transaction. Cela signifie concrètement que les conditions négociées entre le vendeur et ses locataires — loyer, durée, modalités — s'appliquent au nouveau propriétaire, qui ne peut pas les modifier unilatéralement du seul fait qu'il devient propriétaire.
Ce principe protège les locataires, mais il crée aussi des obligations et des droits que les deux parties à la vente doivent bien comprendre avant de s'engager.
Ce que le vendeur doit prévoir
Les obligations d'information envers les locataires
Conformément au droit québécois, le vendeur a certaines obligations à l'égard de ses locataires lors d'une transaction. Selon la loi québécoise, un locataire en place peut avoir un droit de préemption dans certaines circonstances — c'est-à-dire le droit d'être informé de la vente et d'avoir la possibilité d'acheter le bien en priorité. Me Petrulian vous expliquera les détails lors de votre consultation, notamment en ce qui concerne les délais et les conditions applicables selon la nature de l'immeuble.
La transmission des informations à l'acheteur
Le vendeur doit aussi préparer un dossier complet sur les baux en cours : copies des baux signés, historique des paiements, existence d'avis en cours (hausses de loyer, non-renouvellement, travaux), et tout dépôt de garantie détenu. Ces éléments permettent à l'acheteur d'évaluer ce qu'il reprend réellement.
Ce que l'acheteur reprend avec le titre de propriété
L'acquisition d'un immeuble locatif — que ce soit à Laval ou ailleurs au Québec — inclut automatiquement la reprise des droits et des obligations liés aux baux existants. L'acheteur devient le nouveau bailleur dès la signature de l'acte de vente. Cela comprend :
- le respect des loyers en vigueur jusqu'à leur terme;
- la prise en charge des avis déjà émis par le vendeur (par exemple, une hausse de loyer notifiée avant la vente);
- la continuité des relations avec les locataires, incluant leurs droits au maintien dans les lieux.
Si des dépôts ont été remis au vendeur, leur transfert à l'acheteur doit être prévu explicitement dans la transaction.
Le rôle du notaire dans la rédaction de l'acte de vente
La vente d'un immeuble avec des locataires en place nécessite que l'acte notarié reflète fidèlement la réalité des baux existants. Le notaire veille à ce que les clauses de l'acte tiennent compte des baux en cours, des obligations transférées et des modalités convenues entre vendeur et acheteur quant au prorata des loyers, aux dépôts et aux avis en vigueur.
C'est aussi l'occasion pour le notaire de s'assurer que l'acheteur a reçu les informations nécessaires sur l'état locatif de l'immeuble avant de signer.
Les vérifications pratiques avant la signature
Avant de conclure une transaction immobilière avec des locataires, plusieurs éléments méritent une attention particulière :
- État des baux : s'assurer que les copies sont complètes, signées et à jour;
- Avis en cours : identifier tout avis de hausse, de non-renouvellement ou de reprise de logement déjà transmis aux locataires;
- Dépôts de garantie : confirmer leur existence et prévoir leur transfert dans les conditions convenues;
- Loyers perçus d'avance : établir clairement le prorata applicable à la date de vente;
- Situation locative particulière : vérifier l'existence de situations spéciales (logements vacants, locataires en défaut de paiement, litiges au Tribunal administratif du logement).
Ces vérifications ne sont pas optionnelles — elles permettent aux deux parties d'aborder la transaction avec une image juste de la situation.
Consultez Groupe Synergie Notaires
Avant de mettre en vente ou d'acquérir une propriété occupée par des locataires, une consultation avec Groupe Synergie Notaires permet de clarifier vos obligations et de préparer la transaction en toute connaissance de cause. L'étude, fondée par Me Mirabela Petrulian et établie au 67, boulevard Samson à Laval (Sainte-Dorothée), accompagne vendeurs et acheteurs à chaque étape de leur démarche.
Contactez l'étude au (514) 399-1009 ou à info@gsnotaires.com.
Questions fréquentes
Est-ce qu'un locataire peut être expulsé quand la maison est vendue ?
Non. Selon le droit québécois, la vente d'un immeuble ne met pas fin au bail en cours — le locataire conserve son droit d'occuper le logement aux mêmes conditions. Une consultation notariale permet de bien comprendre les droits et obligations applicables à votre situation.
Est-ce que l'acheteur est obligé de respecter le bail signé par l'ancien propriétaire ?
En règle générale, oui : l'acheteur reprend les baux existants tels qu'ils ont été conclus, avec les mêmes conditions. Me Petrulian vous expliquera les détails lors de votre consultation selon la nature spécifique de votre transaction.
Le vendeur doit-il informer ses locataires qu'il vend l'immeuble ?
Selon la loi québécoise, certaines obligations d'information s'appliquent au vendeur envers ses locataires, notamment dans les immeubles de petite taille. Il est conseillé de consulter un notaire avant d'entreprendre toute démarche de vente pour connaître vos obligations précises.
Le présent texte est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un professionnel afin d’obtenir des conseils adaptés à votre situation particulière.