Vânzarea sau cumpărarea unui imobil ocupat de chiriași ridică întrebări pe care multe dintre părți le subestimează înainte de a se prezenta la notar. Cine preia contractele de închiriere? Vânzătorul trebuie să îi înștiințeze pe chiriași? Ce se întâmplă cu depozitele de chirie? Aceste preocupări sunt legitime, iar clarificarea lor înainte de semnare evită surprize neplăcute.
Continuitatea contractului de închiriere: un principiu fundamental
Conform Codului civil din Quebec, un contract de închiriere rezidențial nu încetează automat în momentul vânzării unui imobil. Cumpărătorul care dobândește o proprietate ocupată preia contractele de închiriere în vigoare, în forma în care acestea există la momentul tranzacției. Concret, aceasta înseamnă că toate condițiile negociate între vânzător și chiriași — chiria, durata, modalitățile de executare — se aplică noului proprietar, care nu le poate modifica unilateral exclusiv prin faptul că a devenit proprietar.
Acest principiu îi protejează pe chiriași, însă creează totodată obligații și drepturi pe care ambele părți ale vânzării trebuie să le înțeleagă bine înainte de a se angaja.
Ce trebuie să prevadă vânzătorul
Obligațiile de informare față de chiriași
În temeiul dreptului din Quebec, vânzătorul are anumite obligații față de chiriașii săi în cadrul unei tranzacții imobiliare. Potrivit legislației québécoise, un chiriaș în curs de ocupare poate beneficia, în anumite împrejurări, de un drept de preempțiune — adică dreptul de a fi informat cu privire la vânzare și de a i se oferi posibilitatea de a achiziționa bunul în mod prioritar. Me Petrulian vă va explica detaliile în cadrul consultației dumneavoastră, în special în ceea ce privește termenele și condițiile aplicabile în funcție de natura imobilului.
Transmiterea informațiilor către cumpărător
Vânzătorul trebuie, de asemenea, să pregătească un dosar complet referitor la contractele de închiriere în vigoare: copii ale contractelor semnate, istoricul plăților, existența unor notificări în curs (majorări de chirie, neînnoire, lucrări), precum și orice depozit de garanție deținut. Aceste elemente îi permit cumpărătorului să evalueze cu exactitate ce preia.
Ce dobândește cumpărătorul odată cu titlul de proprietate
Achiziționarea unui imobil cu destinație locativă — fie la Laval, fie în orice altă parte din Quebec — include automat preluarea drepturilor și obligațiilor aferente contractelor de închiriere existente. Cumpărătorul devine noul locator din momentul semnării actului de vânzare. Aceasta cuprinde:
- respectarea chiriilor în vigoare până la expirarea acestora;
- preluarea notificărilor deja emise de vânzător (de exemplu, o majorare de chirie comunicată înainte de vânzare);
- continuitatea relațiilor cu chiriașii, inclusiv dreptul acestora de a rămâne în locuință.
Dacă vânzătorul deține depozite remise de chiriași, transferul acestora către cumpărător trebuie prevăzut în mod explicit în cadrul tranzacției.
Rolul notarului în redactarea actului de vânzare
Vânzarea unui imobil cu chiriași în curs de ocupare impune ca actul notarial să reflecte fidel realitatea contractelor de închiriere existente. Notarul se asigură că clauzele actului țin cont de contractele în vigoare, de obligațiile transferate și de modalitățile convenite între vânzător și cumpărător cu privire la prorată chiriei, la depozite și la notificările în curs.
Este totodată ocazia pentru notar de a verifica că cumpărătorul a primit toate informațiile necesare privind situația locativă a imobilului înainte de semnare.
Verificările practice înainte de semnare
Înainte de a finaliza o tranzacție imobiliară cu chiriași, mai multe aspecte merită o atenție deosebită:
- Starea contractelor de închiriere: a se verifica că exemplarele sunt complete, semnate și actualizate;
- Notificări în curs: identificarea oricărei notificări de majorare a chiriei, de neînnoire sau de reluare a posesiei locuinței, deja transmise chiriașilor;
- Depozite de garanție: confirmarea existenței acestora și prevederea transferului lor în condițiile convenite;
- Chirii încasate în avans: stabilirea clară a proratei aplicabile la data vânzării;
- Situații locative particulare: verificarea existenței unor situații speciale (locuințe vacante, chiriași cu plăți restante, litigii în fața Tribunalului administrativ al locuinței).
Aceste verificări nu sunt opționale — ele le permit ambelor părți să abordeze tranzacția cu o imagine fidelă a situației.
Consultați Groupe Synergie Notaires
Înainte de a scoate la vânzare sau de a achiziționa o proprietate ocupată de chiriași, o consultație cu Groupe Synergie Notaires vă permite să vă clarificați obligațiile și să pregătiți tranzacția cu deplină cunoștință de cauză. Biroul notarial, fondat de Me Mirabela Petrulian și stabilit la 67, boulevard Samson, Laval (Sainte-Dorothée), însoțește vânzătorii și cumpărătorii la fiecare etapă a demersului lor.
Contactați biroul la (514) 399-1009 sau la info@gsnotaires.com.
Întrebări frecvente
Poate fi evacuat un chiriaș în momentul în care imobilul este vândut?
Nu. Conform dreptului québécois, vânzarea unui imobil nu pune capăt contractului de închiriere în curs — chiriașul își păstrează dreptul de a ocupa locuința în aceleași condiții. O consultație notarială vă permite să înțelegeți în detaliu drepturile și obligațiile aplicabile situației dumneavoastră.
Este cumpărătorul obligat să respecte contractul de închiriere semnat de fostul proprietar?
Ca regulă generală, da: cumpărătorul preia contractele de închiriere existente în forma în care au fost încheiate, cu aceleași condiții. Me Petrulian vă va explica detaliile în cadrul consultației, în funcție de natura specifică a tranzacției dumneavoastră.
Vânzătorul este obligat să îi informeze pe chiriași că vinde imobilul?
Conform legislației québécoise, anumite obligații de informare îi revin vânzătorului față de chiriași, în special în cazul imobilelor de dimensiuni reduse. Este recomandabil să consultați un notar înainte de a demara orice procedură de vânzare, pentru a vă cunoaște obligațiile exacte.
Acest text este furnizat doar în scop informativ și nu constituie o consultanță juridică. Deoarece fiecare situație este unică, se recomandă consultarea unui profesionist pentru sfaturi adaptate situației dumneavoastră particulare.